李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

在近期兩會記者會上，住建部部長表示，城鎮化還有很大發展提升空間，房地產還是有很大的潛力和空間。這個空間，按過去的算法，就是城鎮化率從現在的60%升至發達國家的80%，還有多少億人要進城。按照每人40平米的居住面積，還要建多少億平米的房子。商品房快速增長的那20多年，很多人一直篤信這個理論，市場高速發展也支撐了這個理論。

但現在來看，城鎮化的空間，房地產的空間，可真不是對應著商品房的繁榮。不然的話，就又回到舊模式了。住建部部長答記者問的講話中，有句話讓我印象很深刻：我們牢記囑托，一手抓配售型保障房建設，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化方式，著力解決新市民、青年人、農民工等住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

城鎮化和房地產的空間，可能在這里。“一張床、一間房、一套房”，這個形象且凝練的表述，首次出現是在2021年8月發布的《上海市住房發展“十四五”規劃》，其中提出上海要構建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。其中，“一張床”主要面向保安、保潔、快遞、環衛工人等城市一線勞動者；“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人；而“一套房”則主要面向企事業單位管理人員、科創人才和家庭型客戶。

這么做，就是要針對新市民、青年人、農民工，構建一個自成體系的、有租有買的住房供應體系，這就是多樣化、多元化的需求滿足。這一供給邏輯傳達的信號是，城市不僅要有高度，更要有溫度，要讓外來人口進得來、留得下、住得安、能成業。說明什么？城鎮化這么多年，地產高速發展這么多年，已進入了城市的大量人口，卻仍在為一張床、一間房而努力。

這個規模有多大呢？答案是4億，其中農民工2.96億、共同居住的子女和老人近1個億。此外，農村還有留守兒童、留守婦女、留守老人1億多人，加起來占城市常住人口的比重超過一半。形勢很明了，只看商品房市場，滿眼都是過剩、下滑、甩賣等論調；但如果看新市民、青年人、農民工，發現機會和潛力都很大。這就是部長講的，不光要看短期，更要看中長期。

“一張床、一間房、一套房”，主要貫徹的是“低成本”融入城市的理念。比如，2023年底，領導人視察上海閔行區新時代城市建設者管理者之家長租公寓，最低400元就能拎包入住的低價床位，為快遞小哥、環衛工人、家政人員這些美好生活的創造者提供的不僅是一張床，而且干凈整潔、空間設計好，還有公共廚房、公共洗衣房，傳遞出濃濃的歸屬感與獲得感。

等到他們工作穩定了、收入提高了，就可以去租一間房，或者公租房、或保租房，這就是“一間房”；結婚成家了，就可以去買“一套房”。不管是哪一類居住選擇，都貫徹低成本的理念。比如，租金要降至收入的30%，房價要降至商品房價格的40%~50%。只有這樣，才能規避高房價、高租金、高成本對他們融入城市的阻礙，才能將壓抑的消費需求釋放出來。

當下，各地如火如荼地發展配售型的保障性住房，“十四五”重點40城籌建650萬套保障性租賃住房，均貫徹低房價、低租金原則，目的就在此。對商品房來說，目前之所以困境重重，政策屢提不振，根源在于供需錯配。可見，政策繼續在商品房打轉轉，改變不了局面。

當下，迫切需要跳出商品房領域，轉到解決新市民、青年人、農民工的住房問題，通過“一張床、一間房、一套房”的供給側的小切口，久久為功、善作善成，修復城市的內需基礎，修復商品房的需求基礎，才能糾偏失衡甚至板結的供求關系，才能讓行業真正穩定下來。

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