近日，“國金資管-新疆國信持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所設立，發(fā)行規(guī)模54.6億元，是全國首單火電行業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS（以下稱為“機構(gòu)間REITs”）。

構(gòu)建多層次REITs市場新格局

本項目是全國首單以火電資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的機構(gòu)間REITs，標志著能源基礎(chǔ)設施領(lǐng)域資產(chǎn)證券化實現(xiàn)關(guān)鍵突破。該產(chǎn)品采用平層結(jié)構(gòu)設計，在堅持“真實出售、有效盤活”的基本原則下，進一步突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，現(xiàn)金流完全來源于底層火電資產(chǎn)運營收入。項目通過完全剝離主體信用依賴，依托資產(chǎn)自身穩(wěn)定現(xiàn)金流實現(xiàn)投資人持續(xù)收益，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了全新的融資范式。

項目底層資產(chǎn)為新疆準東火電廠，采用“煤電一體化”運營模式，與紅沙泉露天煤礦直線距離僅約4公里，通過專用輸煤廊道實現(xiàn)高效傳輸構(gòu)建起獨特的成本競爭優(yōu)勢，項目收益較為穩(wěn)定。火電類資產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長的特點，傳統(tǒng)融資模式難以滿足存量盤活需求。機構(gòu)間REITs作為創(chuàng)新權(quán)益融資工具，以其靈活的機制優(yōu)勢和廣泛的資產(chǎn)包容性，為能源基礎(chǔ)設施領(lǐng)域提供了全新的權(quán)益融資渠道。

多元化投資者踴躍參與

項目采用市場化詢價發(fā)行機制，充分發(fā)揮交易所市場投資者多元化優(yōu)勢，助力高效合理定價。發(fā)行人面向市場機構(gòu)，通過明確資產(chǎn)估值、詢價區(qū)間等方式向多類投資機構(gòu)開展詢價。

這一方式與以往在不動產(chǎn)交易領(lǐng)域主要依靠尋找基石投資機構(gòu)確定價格，并由其他投資機構(gòu)跟隨投資的傳統(tǒng)方式不同，有助于促進更加充分的市場博弈，推動有效的投融平衡，吸引了多元化投資機構(gòu)的積極參與，包括保險機構(gòu)、信托機構(gòu)、私募基金以及產(chǎn)業(yè)投資者等。

同時，中金公司作為銷售機構(gòu)參與項目發(fā)行，并在二級市場持續(xù)開展銷售，持續(xù)服務提高產(chǎn)品流動性。引入專業(yè)做市商開展雙邊報價、詢價撮合等服務，既有效維護了市場穩(wěn)定運行，又為投資者構(gòu)建了高效透明的交易環(huán)境。

本單產(chǎn)品的成功發(fā)行，為重資產(chǎn)能源企業(yè)轉(zhuǎn)型升級開辟了新通道，通過將回收資金用于清潔能源轉(zhuǎn)型和技術(shù)創(chuàng)新，可形成“投資-建設-盤活-再投資”的良性循環(huán)，有效助推能源行業(yè)綠色低碳發(fā)展。

打造機構(gòu)間REITs主戰(zhàn)場、主陣地

機構(gòu)間REITs定位于權(quán)益型上市產(chǎn)品，是構(gòu)建多層次REITs市場的重要一環(huán)，是“盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資”的重要創(chuàng)新工具。自2023年推出首單機構(gòu)間REITs以來，上交所致力于建設持有型不動產(chǎn)ABS市場，率先實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)、基礎(chǔ)設施、保租房、能源基礎(chǔ)設施、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、擴募等標桿項目持續(xù)落地，推動激勵約束、信息披露、二級交易、平臺擴募等創(chuàng)新機制落地，制定產(chǎn)品示例落地與業(yè)務問答，實現(xiàn)與公募REITs協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，成為機構(gòu)間REITs的策源地、主陣地和最佳實踐地。截至11月底，已有51單項目申報，申報規(guī)模約1150億元，并已成功發(fā)行20單項目，發(fā)行規(guī)模456億元。

上交所相關(guān)負責人表示，現(xiàn)階段，上交所秉承發(fā)展與安全并重的理念，積極推動機構(gòu)間REITs市場建設。一方面，堅守安全底線，嚴把項目入口關(guān)，聚焦“貨真價實”核心要求，確保底層資產(chǎn)真實可靠不造假、信息披露準確完整不隱瞞、資產(chǎn)預期回報穩(wěn)定合理不虛高。另一方面，尊重市場規(guī)律，激發(fā)內(nèi)生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發(fā)現(xiàn)功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機制促進資產(chǎn)真實價值的形成與發(fā)現(xiàn)，切實推動市場持續(xù)健康發(fā)展與活力釋放。

據(jù)透露，下一步，上交所將按照證監(jiān)會總體部署，圍繞機構(gòu)間REITs市場組織和生態(tài)建設，進一步有效推動項目落地，鼓勵市場主體探索搭建資產(chǎn)管理平臺，完善相關(guān)機制及配套規(guī)則，全面推動機構(gòu)間REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。