上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局等5部門2月25日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》或“滬七條”），自2026年2月26日起施行。

《通知》明確，進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持上海市居住證滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

據(jù)悉，2024年5月上海發(fā)布了“滬九條”，2025年8月又發(fā)布了“滬六條”。國信期貨首席黑色金屬分析師李文婧告訴記者，此次“滬七條”的發(fā)布，是上海房地產(chǎn)調(diào)控歷程中的一個重要節(jié)點。從政策細(xì)節(jié)看，將非滬籍居民購房的社保或個人所得稅年限門檻壓縮至滿1年，并且在外環(huán)外區(qū)域?qū)嵤┎幌尢讛?shù)的差別化政策，旨在最大限度地釋放購買力。上調(diào)公積金貸款額度（首套可至240萬元，最高可至324萬元）、優(yōu)化貸款條件，減輕置換與剛需家庭的資金壓力。通過房產(chǎn)稅暫免政策，支持成年子女獨(dú)立購房與多子女家庭改善住房，適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化。

李文婧進(jìn)一步解釋稱，此次調(diào)整的目的主要體現(xiàn)在三個方面：一是“筑底企穩(wěn)”。通過降低準(zhǔn)入門檻，釋放積壓的剛性及改善需求，旨在改變市場對樓市調(diào)整周期的長期預(yù)期，構(gòu)建市場底部。二是“結(jié)構(gòu)性去庫”。從數(shù)據(jù)上看，上海樓市庫存存在區(qū)域分化，外環(huán)外供應(yīng)量相對充裕。政策通過“外環(huán)外不限購”的引導(dǎo)，能有效加快外圍區(qū)域的新房和二手房流轉(zhuǎn)速度，盤活存量資產(chǎn)。三是“信號傳導(dǎo)”。作為一線城市風(fēng)向標(biāo)，上海此舉意在向市場傳遞“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心”的積極信號，為接下來的“金三銀四”傳統(tǒng)旺季奠定良好的政策環(huán)境。

“地產(chǎn)銷售的‘金三銀四’旺季將至，此時出臺新政將進(jìn)一步推動旺季成交放量。此次調(diào)整政策精準(zhǔn)滴灌，而非全面放開，有助于價格預(yù)期的穩(wěn)定。”東海期貨黑色金屬首席研究員劉慧峰說。

受該消息影響，當(dāng)日，A股鋼鐵、地產(chǎn)板塊以及黑色系期貨品種均出現(xiàn)不同程度上漲。截至收盤，地產(chǎn)板塊上漲2.36%，鋼鐵板塊上漲4.69%，文華黑鏈指數(shù)上漲1.41%。

李文婧認(rèn)為，“滬七條”針對釋放有效需求、降低購房成本、支持家庭結(jié)構(gòu)優(yōu)化、穩(wěn)定市場預(yù)期，措施核心是打破限購與公積金加碼，僅城區(qū)炒作防控略低于極端預(yù)期，屬于“精準(zhǔn)超預(yù)期”，直接觸發(fā)地產(chǎn)與黑色板塊大漲。

市場表現(xiàn)是情緒與邏輯的共振。從盤面數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)板塊多只龍頭股觸及漲停，黑色系期貨如螺紋鋼、熱卷等的主力合約漲幅顯著，這并非偶然。“究其原因，一方面，宏觀預(yù)期的修正。房地產(chǎn)行業(yè)約占國內(nèi)鋼鐵消費(fèi)總量的四分之一，是黑色系最大的需求引擎。此前市場對新開工面積和拿地數(shù)據(jù)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，拉升了市場對未來終端需求回暖的估值。另一方面，大宗商品K型分化的修復(fù)。黑色板塊價格處于相對低位。政策落地后，引發(fā)空頭避險離場，也吸引了金融資本的重新配置。”李文婧說。

據(jù)了解，華北部分鋼企已接到2026年全國重要會議期間臨時自主減排的通知，要求企業(yè)在3月4日—11日執(zhí)行階段性減排管控，高爐負(fù)荷按不低于30%比例自主減排，并由企業(yè)結(jié)合自身裝備、生產(chǎn)與原料庫存情況，制定專項減排執(zhí)行方案，按要求上報備案。本次管控以自主減排、錯峰生產(chǎn)為原則，聚焦高爐等重點排放工序，通過合理調(diào)控爐況、優(yōu)化檢修計劃、調(diào)整排產(chǎn)節(jié)奏等方式落實減排目標(biāo)，保障會議期間空氣質(zhì)量穩(wěn)定。

事實上，每年全國兩會期間，北方地區(qū)都會有階段性限產(chǎn)，以唐山地區(qū)為例，近5年全國兩會期間，鋼廠高爐檢修容積率的均值為1.18萬立方米，2025年限產(chǎn)力度比較小，為2396立方米。“鋼廠的生產(chǎn)情況除政策外，更多還是要看利潤變化，目前全國247家鋼廠中盈利鋼廠的占比還有38%，且長流程鋼廠均處于微利狀態(tài)。雖然北方地區(qū)有階段性限產(chǎn)，但其他地區(qū)鋼廠維持正常生產(chǎn)的概率較高，預(yù)計總體影響比較有限，更多的影響會體現(xiàn)在市場預(yù)期層面。”劉慧峰說。

據(jù)上海鋼聯(lián)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2026年2月23日，鋼材社會庫存量為1052萬噸，同比下降10.8%。據(jù)中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2026年2月24日，中鋼協(xié)會員企業(yè)鋼材庫存量為1511萬噸，同比下降6.8%。“華北地區(qū)作為產(chǎn)鋼重鎮(zhèn)，高爐負(fù)荷壓減30%，意味著在這一周內(nèi)，鐵水日均產(chǎn)量將出現(xiàn)實質(zhì)性回落。而此時恰逢3月開工季，下游終端的備貨需求正在逐步啟動。此消息利多鋼材，但對原料鐵礦石和焦炭，這一消息則短期利空，影響鐵礦石的需求。”李文婧說。

談及黑色板塊后市，李文婧持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。她表示，短期看，在全國兩會前，市場大概率會維持震蕩偏強(qiáng)的格局。因為政策的利好效應(yīng)有一個發(fā)酵期，疊加環(huán)保限產(chǎn)的供給擾動，市場情緒面偏暖，價格低位，出口良好，價格易漲難跌。中長期看，需要關(guān)注預(yù)期與現(xiàn)實的兌現(xiàn)度。政策出臺后，關(guān)鍵要看3月、4月上海及全國商品房銷售數(shù)據(jù)能否出現(xiàn)實質(zhì)性的增長，以及關(guān)注后期房企回款能否順利轉(zhuǎn)化為新開工面積。如果成交量能如期放量，黑色板塊的上漲邏輯將得到驗證，行情也將更具持續(xù)性；反之，市場可能會面臨高位回調(diào)的壓力。建議相關(guān)企業(yè)和投資者密切關(guān)注鋼材庫存變化及地產(chǎn)成交高頻數(shù)據(jù)，順勢而為，不宜盲目追高。

“當(dāng)前已經(jīng)臨近鋼材市場需求旺季，除政策外，更多還是要看旺季現(xiàn)實需求的表現(xiàn)。節(jié)前，市場對需求預(yù)期普遍悲觀，貿(mào)易商冬儲意愿較差，目前尚未看到需求有明顯好轉(zhuǎn)的跡象。累庫幅度創(chuàng)新低更多源于供給下滑。不過，考慮到鐵礦供需錯位以及煤礦在全國兩會期間的產(chǎn)量難有明顯釋放，預(yù)計成本支撐的力度還是比較強(qiáng)的。整體來看，鋼材市場在3000點附近不具備大幅下跌的動能，但上漲空間需要看需求釋放的速度。”劉慧峰說。