2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），內(nèi)容涉及進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策等內(nèi)容。《通知》自2026年2月26日起施行。

進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策

《通知》明確提出進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。對(duì)非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上；對(duì)在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。對(duì)持上海市居住證滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房。

按照上述規(guī)定：非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持上海市居住證滿5年及以上的，在上海全市范圍內(nèi)限購1套住房。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向上海證券報(bào)記者表示，調(diào)減外環(huán)內(nèi)非滬籍居民家庭或成年單身人士的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納年限至滿1年，該政策精準(zhǔn)釋放非滬籍居民家庭的中高端改善需求。而社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納滿3年的非滬籍居民家庭或成年單身人士可以在外環(huán)內(nèi)增購1套住房的新政則給予符合條件的非滬籍居民家庭以更加靈活的購房操作空間，他們可以先買后賣，也可以直接購買第二套住房。

“另外，當(dāng)前現(xiàn)實(shí)生活中有從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的部分人員因未在上海繳納社保而無法購房。這次的新政把這部分人群也覆蓋在內(nèi)，持居住證滿5年的非滬籍居民家庭或成年單身人士即可購買1套住房，支撐長(zhǎng)期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現(xiàn)城市的溫度。”盧文曦說。

優(yōu)化住房公積金貸款政策

《通知》提出適度提高住房公積金最高貸款額度，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對(duì)購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。同時(shí)，優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定，對(duì)于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房，且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。對(duì)多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

“此次上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，即落實(shí)公積金貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，新政出臺(tái)前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政出臺(tái)后，只要在上海無住房或僅有1套住房，且公積金貸款已結(jié)清，則可繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善需求的釋放。

《通知》明確規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購房人于未成年時(shí)（或于上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次新政對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策的相關(guān)細(xì)節(jié)作了微調(diào)，盡可能優(yōu)化了有關(guān)操作口徑。新政出臺(tái)前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會(huì)涉及該稅種。新政出臺(tái)后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。新政體現(xiàn)出對(duì)改善需求的支持。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，此次上海樓市新政兼顧穩(wěn)市與民生，梯度松綁的政策設(shè)計(jì)讓剛需與改善同步受益，既加速了二手房與新房聯(lián)動(dòng)循環(huán)，又堅(jiān)守了“房住不炒”底線，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復(fù)窗口，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將更快回歸平穩(wěn)健康運(yùn)行軌道。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海樓市新政充分體現(xiàn)上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向。近年來，上海出臺(tái)多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強(qiáng)，涉及限購、土地、金融、財(cái)稅等多領(lǐng)域政策調(diào)整，此類政策發(fā)揮了非常好的“組合拳”效應(yīng)。此次樓市新政在持續(xù)降低購房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，進(jìn)一步鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。