當(dāng)?shù)貢r間2月26日，美國國會參議院兩黨議員公布最新議案，禁止大型機(jī)構(gòu)投資者在美國大規(guī)模購買獨(dú)棟住宅。

該議案響應(yīng)美國總統(tǒng)特朗普在本周國情咨文演講中呼吁國會限制機(jī)構(gòu)投資者購房的號召，是特朗普演講后首項(xiàng)針對該議題的最新立法議案。

本月早些時候的一項(xiàng)民調(diào)顯示，83%的美國人認(rèn)為，當(dāng)前買房比前幾代人更難。據(jù)城市研究所的最新分析，大型機(jī)構(gòu)投資者在全美國擁有3.8%的獨(dú)棟出租房存量。在某些地區(qū)，這一比例顯著更高，如在佐治亞州的亞特蘭大地區(qū)超過28%，在北卡羅來納州夏洛特地區(qū)超過20%。

行業(yè)專家認(rèn)為，住房可負(fù)擔(dān)性問題主要源于美國的全國性住房短缺：新房建設(shè)在2008年金融危機(jī)前崩盤，此后從未完全恢復(fù)。然而，兩黨國會成員表示，當(dāng)資金雄厚的投資者大規(guī)模購入房屋時，普通購房者幾乎無法與之競爭。

兩黨罕見達(dá)成共識

26日，密蘇里州共和黨參議員霍利（Josh Hawley）和俄勒岡州民主黨參議員默克利（Jeff Merkley）提出兩項(xiàng)針對大型投資者的法案，其中一項(xiàng)核心法案名為《美國家庭住房法案》（Homes for American Families Act），禁止資產(chǎn)管理規(guī)模至少1.5億美元的房地產(chǎn)投資信托（REITs）、保險公司、投資公司或私募基金等購買獨(dú)棟住宅、聯(lián)排別墅和公寓。該法案將此類購買行為視為違反《謝爾曼反托拉斯法》的貿(mào)易限制行為，并授權(quán)司法部反托拉斯司優(yōu)先審查和執(zhí)法，包括針對涉嫌協(xié)調(diào)空置住房、定價策略或其他反競爭行為的調(diào)查。

“華爾街利用美國住房危機(jī)，將全美的存量住房變成租賃投資組合。家庭本應(yīng)能夠購買自己的房屋，實(shí)現(xiàn)美國夢，而不必與那些推高房價的大型投資公司競爭。”霍利在一份聲明中表示。

另一項(xiàng)法案是對《業(yè)主希望計劃》（Hope for Homeownership Act）的更新版，針對資產(chǎn)管理規(guī)模5000萬美元以上的對沖基金等相關(guān)實(shí)體征收15%的消費(fèi)稅，并削減其他稅收優(yōu)惠，以鼓勵大型投資者逐步剝離其持有的獨(dú)棟住宅存量。兩位參議員在聯(lián)合聲明中稱，此舉旨在推動大型投資者退出市場，讓房屋回歸普通家庭手中。“現(xiàn)在有了兩黨支持，我們終于有機(jī)會打擊億萬富翁企業(yè)‘吞噬’美國房屋的行為。我準(zhǔn)備與總統(tǒng)、共和黨人和民主黨人合作，將這項(xiàng)立法推向終點(diǎn)。”默克利表示。

特朗普在24日的國情咨文演講中重申了他在1月20日簽署的行政令，要求聯(lián)邦機(jī)構(gòu)避免批準(zhǔn)、擔(dān)保或協(xié)助向大型機(jī)構(gòu)投資者出售獨(dú)棟住宅，并要求國會將其永久化。

特朗普強(qiáng)調(diào)，此舉旨在“讓房屋屬于人民，而非企業(yè)”，同時也并不會降低房屋價值。他在演講中提及一位名叫威金斯（Raysall Wiggins）的母親，她在20套房屋競標(biāo)中全部輸給全現(xiàn)金支付的大型投資公司，這些公司將房屋轉(zhuǎn)為出租，“偷走了她的美國夢”。

美國住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)何解？

此前，在住房問題上，兩黨多采取平行但黨派分明的路徑。民主黨方面，羅德島州參議員里德（Jack Reed）等提出針對大型投資者的累進(jìn)稅率法案；馬薩諸塞州參議員沃倫（Elizabeth Warren）與默克利等人本周早些時候推出《美國住房所有權(quán)法案》，針對擁有50套以上房屋的投資者取消折舊和抵押利息稅收扣除，并加強(qiáng)反托拉斯的執(zhí)法。共和黨方面，印第安納州眾議員斯圖茨曼（Marlin Stutzman）也提出類似禁購法案，但缺乏共同提案人。盡管機(jī)構(gòu)投資者在全美獨(dú)棟出租房存量中占比相對較低，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為約占比3%，但在某些地區(qū)高度集中，對當(dāng)?shù)厥袌鲇绊戯@著。

行業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，相關(guān)提案定義的門檻（如擁有超過100套房屋）可能波及中小型業(yè)主。持有約6.15萬套獨(dú)棟物業(yè)的“美國有房出租公司”（American Homes 4 Rent）首席執(zhí)行官史密斯（Bryan Smith）在最新財報電話會議上表示，公司正與各級政府議員積極接觸，強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部開發(fā)項(xiàng)目有助于解決供給短缺。

行業(yè)專家分析認(rèn)為，雖然限制大型投資者購屋可能在局部市場釋放更多庫存供家庭購買，但美國住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的根源在于長期供給短缺。

在美國東南部擁有約5100套出租房的昆恩住宅公司（Quinn Residences）首席執(zhí)行官羅斯（Richard Ross）表示，他擔(dān)心這項(xiàng)禁令會產(chǎn)生“意想不到的后果”，讓住房建設(shè)更加困難。“作為供需關(guān)系的專家，我認(rèn)為解決住房可負(fù)擔(dān)性的真正答案，在于增加供應(yīng)。我們需要更多的住房。”他說。